Особенности аренды имущества учреждения культуры

1220
Как продлить договор учреждения культуры с арендатором помещения, какие ограничения накладывает закон при передаче в аренду здания объекта культурного наследия, каких ошибок следует избегать, чтобы не пришлось выяснять отношения в суде

Особенности аренды имущества учреждения культуры

Для пролонгации договора аренды необходимо обратить особое внимание на  те юридические особенности, которые касаются  распоряжения имуществом организации культуры.

Получение согласия собственника на передачу имущества в аренду

Бытует мнение, что право  распоряжаться имуществом приобретается только в результате его продажи. Однако передача имущества в аренду или в безвозмездное пользование также является ни чем иным как распоряжением имуществом.

На его осуществление в обязательном порядке  требуется получить согласие собственника.

Многие руководители учреждений культуры считают, что согласие собственника необходимо только в  том случае, если договор на передачу имущества заключается на срок, превышающий один год.

Однако это мнение является ошибочным.

В Гражданском законодательстве означено, что аренда – это договор, в соответствии с которым арендодатель берет обязательство предоставить арендатору имущество за определенную плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом сроки, на которые предоставляется имущество, не оговариваются.

Что касается безвозмездного пользования, то в данном случае  можно сказать то же самое.

По договору безвозмездного пользования  одна сторона, выступающая в роли ссудодателя, обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, являющейся ссудополучателем.

Другая сторона в свою очередь берет обязательство возвратить ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила. Но при этом обязательно учитывается ее нормальный износ или состояние, обусловленное договором.

К примеру, если учреждение культуры собирается предоставить одной из коммерческих структур актовый зал для проведения мероприятия на несколько часов, то предварительно он обязан получить согласие учредителя.

Однако существует и другой вариант. Учреждение культуры может оформить мероприятие как одно направлений своей деятельности.

В таком случае ему не нужно получать разрешение собственника для того, чтобы передать помещение в аренду другой организации.

Читайте бесплатно в системе «Культура»:

Полномочия руководителя по распоряжению имуществом

Образовательные организации могут передавать в распоряжение третьим лицам свое имущество, включая помещения, земельные участки, оборудование и так далее.

В качестве так называемых третьих лиц могут выступать как организации, так и отдельные лица, которые получают право распоряжения имуществом для осуществления своей деятельности.

Работники самой образовательной организации, которые выполняют свои трудовые функции, а также другие лица, участвующие в деятельности самой организации, к примеру, родители, члены коллегиальных органов управления и другие, к числу третьих лиц не относятся.  

Для государственных и муниципальных казенных учреждений существуют некоторые ограничения, касающиеся распоряжения имуществом,  Руководитель казенного образовательного учреждения имеет право принять решение о распоряжении любым имуществом только в том случае, если  будет получено согласие учредителя.

Если говорить о бюджетном образовательном учреждении, то его руководитель может получить согласие собственника для распоряжения недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, которое передано учредителем или приобретено за счет выделенных им средств.

Что касается автономного образовательного учреждения, то в данном случае руководитель получает согласие для распоряжения недвижимым и особо ценным движимым имуществом, переданным собственником или приобретенным за счет выделенных им средств.

Заключение учреждением культуры договора аренды помещения на новый срок со старым арендатором

В гражданском законодательстве означено, что по истечении срока договора арендатор имеет некоторые преимущества перед другими лицами  на заключение договора на новый срок.

Однако это право он получает только при условии надлежащего выполнения своих обязанностей и в том случае, если обратное не установлено в договоре аренды.

Наиболее простой способ избежать проблем, связанных с потенциальными требованиями арендатора на заключение договора аренды на новый срок, — включить в договор аренды условие о том, что арендатор не имеет права на заключение договора аренды на новый срок.

Согласовав данное требование с арендатором, можно аргументировать данное условие спецификой заключения сделок учреждением культуры касательно недвижимого имущества.

Если же данное условие не включено в договор аренды, и применяется общее правило статьи 621 ГК РФ о том, что преимущественное право у арендатора имеется, то следует проверить выполнил ли арендатор условия, необходимые пользования данным правом.

То есть направил ли он арендодателю письменное уведомление о намерении заключить новый договор аренды в срок, который означен в договоре.

А если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора, под которым, как правило, подразумевается неделя.

Также необходимо проверить наличие на  уведомлении подписи руководителя арендатора или лица, действующего по доверенности от него. Кроме этого, стоит выяснить было ли оно направлено учреждению таким образом, что у арендатора остались доказательства этого.

К примеру, если арендатор отправляет уведомление заказным письмом, то у него должна остаться почтовая квитанция. При передаче в канцелярию, экспедицию или секретариат работник учреждения ставит отметку на втором экземпляре.

Если уведомление арендатора о намерении заключить договор на новый срок было все же получено учреждением, следует принять во внимание разъяснения, которые представлены в пункте 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».  В данных разъяснениях  указано, что в случае заключения договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями договора, заключенного раннее.

Поэтому  в ответ на уведомление арендатора учреждение культуры вправе направить ему проект договора аренды со ставками, которые будут для данного арендатора заведомо неприемлемыми.

При этом учреждению не стоит указывать в проекте неадекватные суммы. Поскольку арендатор сможет ссылаться на статью 10 ГК РФ о злоупотреблении правом.

Оптимальным вариантом будет обозначение  высоких ставок.

В проект нового договора могут включаться и другие условия, которые уменьшают привлекательность помещения для арендатора.

Например, в качестве таких условий могут выступать:

  • порядок использования помещения;
  • часы работы;
  • пропускной режим;
  • правила пользования помещением и так далее.

Однако риск того,  что арендатор все же примет данное предложение, существует всегда.

Заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора аренды. При этом необходимо соблюсти те же процедуры по получению согласия собственника, как при первоначальной сдаче помещений в аренду.

 Невозможность получения такого согласия может быть одним из аргументов отказа в заключении договора аренды на новый срок.

Стоит заметить, что в момент истечения договора аренды арендодателю необходимо принять меры, касающиеся освобождения помещений от арендатора и его имущества.

Главная причина этого заключается в том, что если арендатор будет продолжать эксплуатацию имущества по окончании срока договора в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя, то договор будет считаться возобновленным на уже существующих условиях на неопределенный срок.

Если рассматривать данный вопрос с практической точки зрения, то в соответствии с гражданским законодательством  арендодатель сможет вновь потребовать освободить помещение только после письменного уведомления арендатора за три месяца.

Читайте также в журнале «Справочник руководителя учреждения культуры»

Согласование с учредителем договора о совместном проведении выставок

Согласно статье 298 ГК Российской Федерации автономное учреждение не имеет права распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, которое закреплено за ним учредителем или приобретено за счет выделенных им средств, без согласия собственника.

Если же в автономном учреждении имеется имущество на праве оперативного управления, то оно может распоряжаться им самостоятельно. Однако и это возможно лишь в том случае, если другое не установлено законом.

Очевидно, что вопрос возникает с толкованием понятия «распоряжение недвижимым имуществом».

Если рассматривать предоставление учреждением культуры третьим лицам в пользование площадей, предоставленных учреждению культуры, как распоряжение объектом недвижимости, то в данном случае требование о согласовании проектов договоров о проведении совместных выставок вполне обоснованно и необходимо.

Если же эти действия не рассматривать в качестве распоряжения недвижимым имуществом, то и согласовывать проект договора не обязательно. В случае решения вопроса, касающегося заключения договора аренды, согласование необходимо.

Такой вывод неоднократно был подтвержден и судебной практикой.

Что касается вопроса, связанного с проведением совместных выставок, то в данном случае ответ менее категоричен, поскольку можно предположить, что третьи лица не получают по такому договору каких-либо юридических прав на имущество.

Также при решении данного вопроса стоит осуществить юридическую экспертизу проекта соответствующего договора.

Это даст возможность понять какие права и обязанности получают стороны договора. В любом случае для снижения юридических рисков учреждению культуры желательно согласовать проект такого договора с собственником.

Если учредитель посчитает, что в данном случае при проведении совместной выставки распоряжение объектом недвижимости не происходит, то такое согласование в будущем уже не потребуется.

Изменение размера арендной платы

Изменения фактического размера арендной платы чаще одного раза в год возможно в нескольких случаях, которые не попадают по ограничения гражданского законодательства:

  • при исполнении сторонами условия договора аренды о ежеквартальном повышении арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции;
  • когда размер арендной платы меняется, в том числе в одностороннем порядке, в связи с реализацией механизмов ее определения, установленных нормативными правовыми актами;
  • в случае применения условия договора аренды, согласно которому ставка арендной платы устанавливается в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.  

В данных ситуациях сторонам договора нет необходимости заключать какое-либо дополнительное соглашение к нему.

При этом типовыми формами договоров аренды, которые утверждены нормативными правовыми актами, может быть предусмотрено направление арендатору уведомления о размере новой ставки арендной платы.

Судебная практика

Пример: театр как организация-арендодатель обращается в суд с иском по отношению к ООО, которая является арендатором.

Вопрос касается взыскания задолженности по арендной плате и выселении, поскольку договор расторгнут, а арендатор продолжает занимать эти нежилые помещения.

Можно ли требование о взыскании с арендатора суммы неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом в период после расторжения договора заявить отдельно в рамках другого дела?

Общее процессуальное правило по такой ситуации заключается в следующем: если при подаче искового заявления требование о предмете и основании иска были заявлены одним образом, то одновременно истец изменить и основание, и предмет иска не могут.

Из этого следует, что требования с одним основанием или предметом иска могут рассматриваться как в рамках одного дела, так и в разных производствах.

Вместе с тем в данной ситуации невозможно дополнить основное требование, касающееся взыскания задолженности требованием о взыскании убытков, которые театр получил по причине несвоевременного возврата имущества.

Передача в аренду здания объекта культурного наследия

Учреждения культуры могут сдавать в аренду как собственное имущество, так и имущество, находящееся у них на праве безвозмездного пользования или аренды, только с согласия собственника соответствующего имущества.

Для предоставления в аренду объекта культурного наследия, являющегося муниципальной собственностью, требуется проведение обязательной оценки. Однако особые условия, требования к такой оценке в законодательстве не установлены.

Сдача в аренду автономным учреждением культуры имущества без проведения торгов

Договор аренды является договором, предусмотренным главой 34 Гражданского кодекса РФ, и является возмездным договором. Учреждения культуры могут сдавать в аренду как собственное имущество, так и имущество, находящееся у них на праве безвозмездного пользования или аренды, только с согласия собственника соответствующего имущества.

Выбор арендополучателя должен осуществляться в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О защите конкуренции», предполагающим проведение конкурсных процедур для предоставления недвижимого имущества в аренду, за исключением случаев, когда имущество сдается в аренду:

  • государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку РФ;
  • государственным и муниципальным учреждениям;
  • некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций ( в том числе политическим партиям, общественным движениям, общественным фондам, общественным учреждениям, органам общественной самодеятельности, профессиональным союзам, их объединениям (ассоциациям), первичным профсоюзным организациям);
  • адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;
  • медицинским организациям, организациям, осуществляющим образовательную деятельность;
  • для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;
  • лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;
  • лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, проведенных в соответствии с Федеральным законом от  05.04.2013 №  44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», если предоставление указанных прав было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта и так далее.

Из всех перечисленных исключений, дающих право учреждению культуры заключать договор аренды без проведения торгов, востребованными на практике являются так называемые краткосрочные договоры аренды, в том числе при проведении культурных мероприятий, и предоставление площадей для различных торговых автоматов и банкоматов.

Кроме того, Законом №  135-ФЗ предусмотрена возможность заключения договора аренды государственного или муниципального имущества на новый срок по истечении срока его действия без проведения торгов, если одновременно соблюдены следующие условия:

  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • договор не предусматривает заключения на новый срок только по результатам проведения торгов;
  • законом не ограничен срок действия договора;
  • арендная плата определяется на основании оценки рыночной стоимости объекта аренды;
  • минимальный срок действия договора, заключаемого на новый срок, составляет три года (установление меньшего срока возможно только по заявлению).

Ограничения при сдаче имущества в аренду для государственных учреждений, работающих с детьми

Если организация, работающая с детьми, сдает в аренду помещение, то предварительно должна быть произведена оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности детей.

Если государственная или муниципальная организация, образующая социальную инфраструктуру для детей, сдает в аренду закрепленные за ней объекты собственности, заключению договора аренды должна предшествовать проводимая учредителем оценка последствий заключения такого договора для обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболевания у детей, их социальной защиты и социального обслуживания.

Договор аренды не может заключаться, если в результате проведенной оценки последствий его заключения установлена возможность ухудшения указанных условий.

Документы, необходимые для принятия решения о заключении договора аренды:

  • обоснование необходимости принятия соответствующего решения с сохранением режима, порядка и условий деятельности по оказанию детям социальных услуг организацией, за которой на вещном праве закреплен этот объект, содержащее наименование объекта собственности, местонахождение объекта собственности и его основные характеристики, целевое (функциональное) назначение объекта и его фактическое использование, наличие свободных (неиспользуемых), используемых не по назначению площадей, а также анализ социально-экономических последствий заключения такого договора аренды;
  • режим доступа (пропуска) к объекту;
  • технический план (паспорт) объекта собственности;
  • документы, подтверждающие обеспечение продолжения оказания социальных услуг детям в целях обеспечения жизнедеятельности, образования, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской помощи, профилактики заболевания у детей, их социальной защиты и социального обслуживания, предоставляемых с использованием объекта социальной инфраструктуры для детей, предлагаемого к передаче в аренду.

Руководитель несет гражданско-правовую ответственность при заключении договора аренды с нарушениями.

При заключении крупной сделки руководитель бюджетного учреждения несет ответственность в размере убытков, причиненных бюджетному учреждению в результате совершения крупной сделки с нарушением требований о предварительном согласовании с учредителем, независимо от того, была ли эта сделка признана недействительной.

Руководитель автономного учреждения несет ответственность перед автономным учреждением в размере убытков, причиненных автономному учреждению в результате совершения крупной сделки без предварительного одобрения учредителя автономного учреждения.



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Рекомендации по теме

Мероприятия

Мероприятия

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Рассылка




© Актион-МЦФЭР, 2006–2017. Все права защищены.

Информация на данном сайте предназначена только для работников учреждений культуры.
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-64930 от 24 февраля 2016г.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для работников учреждений Культуры!

Чтобы скачать файл на портале CULTMANAGER.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 900 статей
— 1500 ответов на вопросы
— видеосеминары
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы
— лучшие проекты в области культуры

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Справочник руководителя учреждения культуры»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Сайт предназначен для работников учреждений культуры!

Чтобы продолжить чтение статей на портале CULTMANAGER.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 900 статей
— 1500 ответов на вопросы
— видеосеминары
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы
— лучшие проекты в области культуры

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Справочник руководителя учреждения культуры»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
×
Сайт предназначен для работников учреждений Культуры!

Чтобы продолжить чтение статей на портале CULTMANAGER.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 900 статей
— 1500 ответов на вопросы
— видеосеминары
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы
— лучшие проекты в области культуры

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Справочник руководителя учреждения культуры»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль