Если заканчивается срок аренды помещения…

746
Как продлить договор учреждения культуры с арендатором помещения, какие ограничения накладывает закон при передаче в аренду здания объекта культурного наследия, каких ошибок следует избегать, чтобы не пришлось выяснять отношения в суде

Для пролонгации договора аренды следует учитывать некоторые юридические особенности при распоряжении имуществом учреждениями культуры. Существует мнение, что под распоряжением имуществом понимается только его продажа.

Однако передача имущества в аренду либо в безвозмездное пользование также является распоряжением имуществом, на осуществление которого требуется согласие собственника. Некоторые руководители учреждений культуры считают, что согласие собственника необходимо только в случаях, когда договоры на передачу имущества заключаются более чем на год. Это не так.

Аренда определяется гражданским законодательством как договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (гл. 34, 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ).

При этом время пользования не оговаривается. В отношении безвозмездного пользования можно сказать то же самое.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, но с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Например, если клуб собирается предоставить коммерческой структуре помещение (актовый зал) для проведения мероприятия на несколько часов, он должен предварительно получить согласие собственника.

Впрочем, мероприятие может быть оформлено как деятельность самого клуба. В этом случае передача помещений «другому лицу» отсутствует и разрешения учредителя не требуется.

Полномочия руководителя по распоряжению имуществом

Каковы полномочия руководителя по распоряжению имуществом, закреп ленным за государственными и муниципальными образовательными организациями?

На практике распоряжение имуществом образовательных организаций, как правило, проявляется в виде предоставления помещений, в т. ч. их части, земельных участков, оборудования так называемым третьим лицам, т. е. организациям или гражданам для осуществления их деятельности.

К третьим лицам не относятся работники образовательной организации, выполняющие свои трудовые функции, и иные лица, участвующие в деятельности самой организации (например, родители, члены коллегиальных органов управления и т. п.). <...>

В первую очередь, распоряжение имуществом ограничено для государственных и муниципальных казенных учреждений.

Руководитель казенного образовательного учреждения принимает решения о распоряжении любым имуществом только при условии получения на то согласия собственника имущества.

Руководитель бюджетного образовательного учреждения получает такое согласие для распоряжения недвижимым имуществом (любым) и особо ценным движимым имуществом, переданным учредителем либо приобретенным за счет выделенных им средств.

Руководитель автономного образовательного учреждения получает согласие для распоряжения недвижимым и особо ценным движимым имуществом, переданным учредителем либо приобретенным за счет выделенных им средств (ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ).

Заключение учреждением культуры договора аренды помещения на новый срок со старым арендатором

В силу ст. 621 ГК РФ арендатор, если обратное не установлено в договоре аренды, при условии надлежащего исполнения своих обязанностей, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. <...>

При согласовании с арендатором можно аргументировать это условие спецификой заключения сделок учреждением в отношении недвижимого имущества.

В случае же, если в договоре аренды такого условия нет, и применяется общее правило ст. 621 ГК РФ о том, что преимущественное право у арендатора имеется, необходимо проверить выполнил ли арендатор условия, необходимые для того, чтобы этим правом воспользоваться, – а именно, направил ли он арендодателю письменное уведомление о намерении заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Под разумным сроком на практике обычно понимается неделя, но прямого законодательного регулирования нет (см. материалы в ЭС "Культура" - получить доступ >>).

Также следует проверить, было ли это уведомление подписано надлежащим лицом (руководителем арендатора или лицом, действующим по доверенности от него) и было ли оно направлено учреждению таким образом, что у арендатора остались доказательства этого. Например, при направлении уведомления заказным письмом у отправителя остается почтовая квитанция, а при передаче в канцелярию, экспедицию или секретариат работник учреждения ставит отметку на втором экземпляре.

Если уведомление арендатора о намерении заключить договор на новый срок было все же получено учреждением, следует принять во внимание разъяснения, данные в п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», о том, что при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действующего договора.

Таким образом, в ответ на уведомление арендатора учреждение может направить ему проект договора аренды со ставками, которые будут для данного арендатора заведомо неприемлемыми.

При этом следует избегать указания в проекте сумм, неадекватность которых будет явно очевидна (в таком случае арендатор сможет ссылаться на ст. 10 ГК РФ о злоупотреблении правом), а указать просто высокие ставки.

В проект нового договора могут быть включены и иные условия, уменьшающие привлекательность помещения для арендатора, – например, о порядке использования помещения, о часах работы, о пропускном режиме, о правилах пользования помещением и т. п. При этом, конечно, остается риск, что арендатор примет это предложение.

Наконец, необходимо принимать во внимание, что заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора аренды, и при этом необходимо соблюсти те же процедуры по получению согласия собственника, как при первоначальной сдаче помещений в аренду. <...>

Отметим, что в момент истечения договора аренды арендодателю целесообразно принять меры по освобождению помещений от арендатора и его имущества. Это вызвано тем, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

С практической точки зрения для арендодателя это означает, что вновь потребовать освободить помещение он сможет только после письменного уведомления арендатора за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Согласование с учредителем договора о совместном проведении выставок

Нужно ли согласовывать с учредителем договоры о совместном проведении выставок, в рамках которых учреждение культуры предоставляет другой стороне недвижимое имущество (площади) в пользование?

В соответствии со ст. 298 Гражданского кодекса Российской Федерации «Распоряжение имуществом учреждения» автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Бюджетное учреждение без согласия собственника также не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным бюджетным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества, а также недвижимым имуществом. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления, бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Очевидно, что вопрос возникает с толкованием понятия «распоряжение недвижимым имуществом».

Если рассматривать предоставление учреждением культуры третьим лицам в пользование площадей, предоставленных учреждению культуры, как распоряжение объектом недвижимости, то в таком случае требование о согласовании проектов договоров о проведении совместных выставок вполне обоснованно и необходимо.

Если же данные действия не рассматривать в качестве распоряжения недвижимым имуществом, то и согласование проекта договора не требуется. Если бы речь шла о заключении договора аренды, то в таком случае ответ был бы однозначным – согласование необходимо. Этот вывод подтверждается и судебной практикой.

Применительно к вопросу с проведением совместных выставок ответ будет менее категоричным, поскольку в данном случае можно предположить, что третьи лица не приобретают по такому договору каких-либо юридических прав на объект недвижимости.

Для более однозначного ответа на поставленный вопрос необходимо осуществить юридическую экспертизу проекта соответствующего договора, чтобы понять: какие права и обязанности получают стороны договора.

В любом случае с целью минимизации юридических рисков можно рекомендовать учреждению культуры обратиться к учредителю за согласованием проекта такого договора.

Если учредитель посчитает, что в данном случае при проведении совместной выставки распоряжение объектом недвижимости не происходит, то такое согласование в будущем уже не потребуется. То есть возникнет своего рода прецедент, которым учреждение культуры сможет пользоваться при заключении аналогичных договоров в будущем.

Изменение размера арендной платы

Может ли учреждение культуры – арендодатель изменять размер арендной платы чаще одного раза в год?

Есть только несколько случаев, не попадающих под ограничение, установленное п. 3 ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и позволяющих изменять фактический размер арендной платы чаще одного раза в год:

· Не рассматривается как пересмотр арендной платы и не подпадает под ограничение, указанное в п. 3 ст. 614 ГК РФ, исполнение сторонами условия договора аренды о ежеквартальном повышении арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. Сказанное справедливо также для случаев, когда размер арендной платы меняется (в т. ч. в одностороннем порядке) в связи с реализацией механизмов ее определения, установленных нормативными правовыми актами. В таких случаях размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть пересмотрен по требованию арендодателя, даже если договором не предусмотрена возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. Это обусловлено тем, что органы государственной власти и местного самоуправления реализуют предоставленные им полномочия по установлению правил, касающихся управления и распоряжения госимуществом, обязательных для исполнения подведомственными учреждениями.

· Арендодатель может изменять фактический размер арендной платы чаще одного раза в год в случае применения условия договора аренды, согласно которому ставка арендной платы устанавливается в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Правомерность применения такого способа расчетов обусловлена п. 2 ст. 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Во всех поименованных выше ситуациях сторонам договора нет нужды заключать какое-либо дополнительное соглашение к нему. При этом типовыми формами договоров аренды, утвержденными нормативными правовыми актами, может быть предусмотрено направление арендатору уведомления о размере новой ставки арендной платы.

Судебная практика

Рассмотрим ситуацию, когда Театр как арендодатель (истец) судится с ООО, являющейся арендатором (ответчик), по поводу взыскания задолженности по арендной плате и выселении, т.к. договор расторгнут, а арендатор все еще занимает эти нежилые помещения. Можно ли требование о взыскании с арендатора суммы неосновательного обогащения за пользование чужим имуществом в период после расторжения договора заявить отдельно в рамках другого дела? <...>

*Статья опубликована с сокращениями, полностью публикацию читайте в бумажной версии >>



Подписка на статьи

Чтобы не пропустить ни одной важной или интересной статьи, подпишитесь на рассылку. Это бесплатно.

Статьи по теме в журнале «Справочник руководителя учреждения культуры»

Мероприятия

Мероприятия

Проверь свои знания и приобрети новые

Посмотреть

Самое выгодное предложение

Самое выгодное предложение

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

Живое общение с редакцией

А еще...



Опрос

Какие рекомендации по работе с результатами независимой оценки качества Вам более всего необходимы? Выберите несколько вариантов

  • Как обеспечить открытость и доступность информации об учреждении и его мероприятиях; 25.58%
  • Как повысить комфортность для посетителей в условиях ограниченного бюджета; 53.49%
  • Как расширить перечень услуг; 55.81%
  • Как формировать стоимость услуг; 46.51%
  • Как влиять на транспортную и пешую доступность к учреждению; 4.65%
  • Как организовать он-лайн продажу билетов и других услуг электронным способом; 32.56%
  • Как сократить время ожидания услуги; 4.65%
  • Как обеспечить доброжелательность, вежливость, компетентность работников учреждения; 34.88%
  • Как сделать эффективной полиграфическую продукцию; 34.88%
  • Какими способами повысить качество услуг. 60.47%
Другие опросы

Рассылка



© Актион-МЦФЭР, 2006–2016. Все права защищены.

Информация на данном сайте предназначена только для работников учреждений культуры.
Свидетельство о регистрации средства массовой информации Эл № ФС77-64930 от 24 февраля 2016г.


  • Мы в соцсетях
Сайт предназначен для работников учреждений Культуры!

Чтобы продолжить чтение статей на портале CULTMANAGER.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 900 статей
— 1500 ответов на вопросы
— видеосеминары
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы
— лучшие проекты в области культуры

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Справочник руководителя учреждения культуры»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль
Сайт предназначен для работников учреждений культуры!

Чтобы продолжить чтение статей на портале CULTMANAGER.RU, пожалуйста, зарегистрируйтесь.
Это займет всего 57 секунд. Для вас будут доступны:

— 900 статей
— 1500 ответов на вопросы
— видеосеминары
— множество форм и образцов документов
— бесплатная правовая база
— полезные калькуляторы
— лучшие проекты в области культуры

Вы также получите подарок — pdf- журнал «Справочник руководителя учреждения культуры»

У меня есть пароль
напомнить
Пароль отправлен на почту
Ввести
Я тут впервые
И получить доступ на сайт
Займет минуту!
Введите эл. почту или логин
Неверный логин или пароль
Неверный пароль
Введите пароль